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中房报记者曾冬梅丨广州报道
不到半个月时间，中国奥园集团股份有限公司（.HK以下简称“中国奥园”）已连续完成了3笔ABS的展期，暂缓燃眉之急。11月30日，中国房地产报记者获得的一份文件显示，规模为1.5亿元的“平安-奥盈供应链金融1期1号资产支持专项计划”的到期日已变更为年12月2日，在一年内分3次偿付本金及利息。
据了解，11月19日、11月23日，“中山证券－奥创二期资产支持专项计划”“深圳市前海融通商业保理有限公司年度第一期奥园集团供应链应付账款定向资产支持票据”的持有人已相继通过延期议案。至此，中国奥园算是暂时渡过了境内短债这一关。
下一个难题是明年1月份到期、余额为4.88亿元的境外公募债。12月1日，接近中国奥园的知情人士对中国房地产报记者透露，就境外美元债，该公司正通过财务顾问作积极沟通，同时也在就境外相关资产处置洽谈合作伙伴，意向资产涉及香港、澳洲、加拿大等地的项目。
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3笔总额15.16亿元的ABS获展期
公开信息显示，“平安-奥盈供应链金融1期1号资产支持专项计划”的发行规模是1.5亿元，发行利率5.6%，到期日期为年12月3日。
“中山证券－奥创二期资产支持专项计划”的发行规模合计为8.16亿元，发行利率5.6%，到期日为年5月20日，行权日为年11月22日。
“深圳市前海融通商业保理有限公司年度第一期奥园集团供应链应付账款定向资产支持票据”的发行规模共5.5亿元，发行利率5.8%，年11月26日到期。
有消息指，中国奥园早在11月初就在筹备这3笔ABS的展期，与投资者进行了多轮谈判。起初，该公司给出的方案是展期一年，到期兑付20%、半年后兑付20%、展期结束兑付60%。投资者则提出希望增加实控人个人担保，最终双方确定的方案是到期支付10%、半年支付10%、展期结束支付80%，中国奥园增加了江西宜春和广东恩平的2幅土地为担保。其中，宜春地块位于高安市，占地面积34.6万平方米，总建筑面积59.6万平方米，估值超过10亿元。
11月19日、11月23日，在到期日的前三天，“中山证券－奥创二期资产支持专项计划”“深圳市前海融通商业保理有限公司年度第一期奥园集团供应链应付账款定向资产支持票据”的持有人会议通过了相关展期议案，将到期日分别延后一年。“平安-奥盈供应链金融1期1号资产支持专项计划”的持有人会议在11月29日下午召开，投票截止时间是11月30日中午。根据中国房地产报记者获得的会议文件，该笔ABS到期日变更为年12月2日，还本付息方式为：年12月3日兑付10%本金及期间应计利息，年12月31日兑付10%本金及期间应计利息，年12月2日兑付剩余80%本金及期间应计利息。
11月30日，中国奥园领涨内房股，股价涨幅达7.39%，在一定程度上体现了资本市场对该公司债务获展期、短期风险释放的正面看法。
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拟出售境外资产偿付美元债
对于中国奥园而言，今明两年的债务到期压力都较大。中报数据显示，截至年6月底，该公司的有息负债约.11亿元，其中一年内到期的短期负债规模为.22亿元，亿元的非受限现金及银行存款余额勉强可以覆盖短债。但下半年以来，接连下调的评级令其短债压力陡然上升。
据统计，年，中国奥园有几笔美元债将到期，包括1月份到期的两笔余额为4.88亿美元的高级票据，9月份到期的美元债余额为1.5亿美元，6月份还有一笔2亿美元的高级票据可回售。
11月25日，惠誉将该公司长期外币发行人评级由“B-”降至“CCC-”，反映对其于明年1月到期美元债再融资能力的质疑。惠誉表示，中国奥园的财务弹性有限，缺乏资金渠道，估算明年底前有88亿元人民币债务到期，相信公司需出售资产以应对上述负债，但过程需时以及有执行风险。
资产出售确实是中国奥园的偿债安排之一。11月以来，该公司已经发布了奥园健康旗下资产的出售预告，以及9亿港元卖掉香港燕贻大厦旧改项目的公告，还陆续转让了部分开发项目的股权。
为了偿付明年1月到期的美元债，中国奥园已将部分境外项目的变现提上日程。截至年6月底，该公司共拥有17个境外项目，其中澳门1个，香港2个，除了已卖掉的燕贻大厦，还有1个位于葵涌的商业旧改项目。加拿大有5个，4个位于温哥华，1个在多伦多，项目属性为高层公寓及商业。澳洲的项目最多，有9个，均位于悉尼，也都是高层公寓。中国奥园在今年的中报业绩会上详细介绍了澳洲8个在售项目的情况，从演示材料看，这些项目的销售较为乐观，净利率大部分在10%以上。
在一个星期前的11月22日，中国奥园透露已聘请钟港资本作为财务顾问及年利达律所作为法律顾问，评估公司的资本结构、财务状况及债务与流动性状况。此举当时曾被部分境外投资者解读为“躺平”的信号。对此，中国奥园方面对中国房地产报记者表示，聘请财务顾问不是躺平投降，而是希望凭借其专业性探索最优解决方案，从而达到保全公司债券市场信用、盘活低效资产并为未来发展蓄力等目的。“与其他房企在风险暴露后才聘请财务顾问，有本质上的区别。”
“不躺平”的实际行动包括解决此前的一则违约信息。11月17日，申万菱信（上海）资产管理有限公司发布了一则公告，表示“申万菱信资产-惠聚2号集合资产管理计划“的相关债务人已构成违约，未偿付金额约万元，涉及奥园集团及下属子公司。11月30日，来自中国奥园方面的消息显示，目前双方已达成一致意见，相关款项将于近期完成兑付。
