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“神说需要光，于是世界有了光。
监管说市场需要信心，于是大手一挥，三笔民企发新债+国家队增信+认购，便出现了。”
坊间有消息称：碧桂园、龙湖集团、美的置业3家民营房企监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券。为吸引投资人，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。
之前写文章详细讨论过地产行业的现状和融资情况，感兴趣的可以看下面的文章。
书归正题，从目前获得的公开消息来看，基本属实。
龙湖集团将于5月18日和19日公开发行年公司债券（第二期），发行规模不超过5亿元，为期6年，第三年末发行人有权调整票面利率及投资者有权回售债券，票面利率询价区间为3.00%-4.00%，于5月17日簿记。
美的置业拟发行10亿元公司债券，债券期限为4年，附第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率询价区间为4.1%-4.9%，将于5月20日簿记。
碧桂园方面也已发布公告称，其全资附属公司碧桂园地产拟于短期内面向专业投资者公开发行一期面值不超过人民币5亿元的国内公司债券。但其公司债券的发行仍只在计划阶段，尚未披露具体方案。
这次三家示范房企的发债安排，基本就是落实证监会5月11日推出的民营企业债券融资专项支持计划的落地行为。即，国家队的金融机构，给民营房地产企业发债融资提供信用担保。
当下，民营房企面临发不出债，发债没人买的窘境，通过国家队担保，可以帮助民营房企增信，有助于打通民营房企发债融资渠道。
证监会、人行、银保监会这套组合的背后，是组合拳的是金融支持房地产稳定市场的迫切性。
今年1-4月份，百强房企销售额同比下降了50%。仅依靠销售回款现金流很难支撑房企渡过债务偿还高峰，更遑论让企业去拿地，支持并稳住房地产投资数据，进一步支持宏观经济了。
房企融资性现金流是稳住企业和避免行业风险不可或缺的工具，因此，政策端需要对民营房企发债给予信用支持工具等政策帮助。
当然，金融机构给民营房企发债担保，也是看信用的，只有碧桂园、龙湖、美的置业这样资信优质的房企才可以享受。
这跟并购贷款授信道理差不多，银行只会给信用好的房企授信，但是这些信用好的房企授信根本用不完，房企融资依然是“旱的旱死，涝的涝死”。
从降低房贷利率到给民营房企发债引入保护工具，我们能明显感觉到，金融机构全面支持房地产的道路越走越深，但是最终效果依然是进一步加剧信用的两极分化。
未来房地产行业过剩产能大概率只有靠并购出清，但这注定是个漫长而艰难的过程。
具体来看这三个名字，说他们是频频爆雷、违约躺平民企里的模范生并不夸张，特别是龙湖和美的。
债券市场有一个说法：在所有民营地产企业中，如果有一个能活到最后，那一定是龙湖。
龙湖基本算是民企地产的最终信仰！是地产债的最后防线！
说实话，只要利率合适，就算没有加上上述的信用保护工具，龙湖和美的也能够在境内发行人民币债券。所以，本次发行并不是为了体现出对这两家房企个体的支持，而是监管对以他们为代表的广大民营房企的政策支持信号。
但个人认为，挑选碧桂园作为发债三家之一，主要是考虑到近期他的一些列事件引发的负面议论，对其个体的实际意义远高于另两家。
作为国内经济最重要的组成部分之一，民营企业尤其是民营房企近年来陷入发债难的困境。
这其中有很多原因，包括民企债券违约比例高、民营地产企业自身债务危机、金融机构对民企债接受度低等原因。
此次监管机构选定的代表房企，若能够恢复在债券市场上的融资，对整体市场信心有巨大的提振作用：修复资本市场对房地产的信心，让房地产行业牵扯到的上下游受到的负面影响尽可能的减少。
前几年部分房地产企业“疯狂”加杠杆，如今都已经尝到了深刻的教训，还有一些直接淘汰出局了。
因此，本次大张旗鼓的支持发行，意义大于实质，但是意义非同一般。
向市场传递了最直接的信号：房地产市场、特别是民营房地产市场的融资亟需恢复，为了传递这一信号，甚至不惜监管下场站台，国家队认购，还不够直白吗？相信傻子也能明白其中的引导方向。
神说需要光，于是世界有了光。
监管说市场需要信心，于是大手一挥，三笔民企发新债+国家队增信+认购出现了。
此时此刻，请不要再怀疑监管拯救行业的决心，从政策喊话到下场站台再到国家队出手，砝码在逐渐加重，气氛也已经逐渐烘托了。
一个班级里，除了模范生、差生，还有一群成绩一般但也努力的中等生，接下来，就看如何能够精准救助他们了。
在纺锤形的行业分布里，他们才是当下最需要拉一把的。
信用保护工具本质上是一种保险，投资者买入债券的同时，买入信用保护工具，如果标的主体发生违约，由创设机构代偿。
发行方式有信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）。
本质上就是拉着机构一起给房地产企业背书，房企出风险了，机构也跑不掉，业内传闻此次参与发行信用工具的有中信建投证券、国泰君安、中金公司等。
为了规避风险，创设CDS的机构大概率会落到中信证券手中。
这里有个潜在的问题需要思考下。
发行信用保护工具，在经济健康的年份是没有问题的，即完全是在风险可控的前提下，发行的。
而在风险巨大的年代，除了政策推动使然，是否真的会有一些机构，会为了赚一点小钱而承担巨额风险？
咱也不好说，咱也不知道，各位可以巴拉巴拉存量市场，或许会有一些答案。
有学问的半瓶子醋天时有变，风控长青
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