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民营房地产上市公司新城控股拟于近期在银行间市场发行一支中期票据，创设机构将同时发行信用风险缓释凭证(CRMW)为该期中票提供信用保护，从而为此次发行保驾护航。本期中票计划发行不超过10亿元，期限或为2+1年，中诚信国际给予发行人主体和本期债项双AAA评级，暂定于5月下旬发行。上交所网站显示，新城控股62.32亿元小公募债券项目状态已于日前更新为“已反馈”。
最近，支持民营企业债券融资的积极政策信号集中释放，在相应机制支持下，包括多家房地产企业在内的民营企业陆续启动新一轮债券发行计划。
证监会日前公布，交易所债券市场已推出民营企业债券融资专项支持计划。民营企业债券融资专项支持计划由「中证金融」运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式，增信支持有市场、有前景、有技术竞争力并符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资。
银行间市场方面，交易商协会5月17日以线上形式召开民营企业债券融资发展调研座谈会，表示已组织中债信用增进公司主动设立了“中债民企债券融资支持工具”(CSIPB)。据介绍，在操作模式上，CSIPB继续沿用“一箭六星”的模式，通过创设风险缓释凭证、担保增信、交易型增信、信用联结票据、直接投资以及地方国企合作等六种模式支持符合条件的民企发债。
业内人士认为，在目前形势下，银行间和交易所债券市场双双推出新一轮民企债券融资支持工具，进一步释放了对民企债券融资的政策支持信号，有助于提振市场对民企债券投资信心，同时对市场形成“示范效应”，引导更多银行券商机构以及专业增信机构等市场力量利用市场化增信模式服务民企发债融资。
据媒体报道，碧桂园、龙湖集团、美的置业等一批民营房企成为首批支持对象。
“期待这份名单变得更长，让大家看到政策落地落实，给市场注入宝贵的信心。”一位券商固收部负责人告诉记者。
5月19日上午，A股房地产板块逆势拉升，截至10:55，中信房地产行业指数上涨约1.4%，是唯一上涨超过1%的行业板块。
国资房企开年密集发债
元旦以来，珠海华发、厦门象屿、华侨城、深业集团、保利置业等均已发布两次募资计划。其中，珠海华发发行10亿元超短期融资券、10亿元中期票据；厦门象屿为15.8亿元小公募、10亿元超短期融资券；华侨城为20亿元超短期融资券、15亿元中期票据；保利置业为50亿元小公募和10.1亿元"武汉保利广场资产支持专项计划"ABS；深业集团募资70亿元，分别为50亿元中期票据和20亿元超短期融资券。
具有国资背景的地方城建平台成为这波发债潮中的主力。近百起募资中，地方城建平台占比超8成，发债规模也较大。单笔超过50亿元的融资共10宗，7宗由地方城建平台发行，如广东省广晟控股集团的小公募为亿元，广州产业投资控股集团的小公募为亿元，天津滨海新区建设投资集团、福州城市建设投资集团各发债60亿元。
"借新还旧"为此波发债的主要用途。如深业集团的50亿元中期票据，11.82亿元用于偿还到期债券本金及利息，38.18亿元用于偿还借款本金；上海张江（集团）的45亿元小公募，40亿元将用于偿还有息债务，5亿元用于补充流动资金。
国资背景房企此波发债利率基本在4%以下。1月4日，南京未来科技城发行一笔金额为5亿元的中期票据，发行利差为1.42%。1月6日，济南城市建设集团有限公司发行一笔期限43天、规模16亿元的超短期融资券，利率仅为2.58%。1月15日，中原豫资控股发行一笔15亿元的公司债，利率3.6%，创年以来中部六省同期限公司债券最低票面利率。
事实上，从年四季度以来，房地产融资层面频频释放积极信号，国企、央企以及部分优质民企融资获得改善。在1月18日举行的国新办新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜介绍，年末，全国房地产贷款余额52.2万亿元，同比增长7.9%，增速比9月末提高了0.3个百分点，其中四季度房地产贷款新增亿元，同比多增亿元，较三季度多增亿元。
进入新的一年，政策端不断吹来暖风。1月17日，央行同步下调了中期借贷便利操作（MLF）和公开市场操作逆回购利率各10个BP。在国新办新闻发布会上，央行副行长刘国强进一步表示："充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方。"
1月20日，年首期LPR报价出炉：1年期LPR为3.7%，较上期下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较此前下降5个基点。
浙商证券认为，房地产行业供需两端信贷改善仍在推进，且力度和节奏逐步加大和加快，行业销售、购地、融资有望加速回归常态，行业基本面底部逐步构建。短期房地产资金面持续放松，直至行业逐步化解风险，政策的定力较强。行业出险后长期模式的搭建不可避免，综合房企长期竞争潜力不言而喻。
民营房企忙于债务展期
不过，新年的融资潮中，民营房企稍显冷清。1月以来，仅有龙湖、星河实业等几家房企发债。其中，龙湖发行了50亿元住房租赁专项公司债券及28亿元公司债券，星河发行10.73亿元规模的ABS，荣盛控股拟发行不超过10亿元的中期票据。
与此同时，到期债务"兵临城下"，余粮不多的民企惟有积极应对。1月以来，民营房企掀起展期潮，富力、荣盛、祥生、上坤、大发等都明确了展期的安排。
1月19日，阳光城公告称，拟召开持有人会议，将应于1月22日付息的"21阳城01"展期一年，据了解，该笔融资利率为6.9%，展期期间利率保持不变。
截至目前，多家民企债务展期方案获通过。1月17日，世茂两笔总额合计11.65亿元的ABS展期获通过，展期一年，分四期兑付。1月14日，金轮天地控股有限公司三个系列合计约4.44亿美元现有票据获得80%以上的现有票据持有人同意延期。同日，恒大一笔境内债"20恒大01"展期方案获得通过，其本息兑付将延期半年。
而为了获得延期还债的喘息机会，有的民营房企不得不付出更高的代价。1月7日，荣盛发展完成交换要约。从年1月14日起，现有票据的息票率将提高至每年9.5%。
对债券持有人而言，同意房企延期兑付或是无奈之举。以富力为例，在一笔7.25亿美元的美元票据到期前，富力给出的兑付方案是以现金折价回购票据，同时征求票据持有人同意其将票据展期半年至年7月13日。尽管富力在发布方案时表示，不一定能确保足额兑付，但截至至1月中旬，富力仅有1亿美元的兑付资金用于折价回购，大大低于之前约3亿美元的预期。
债务压力下，房企开始变卖资产。1月19日，有媒体报道，融创出售武汉两项目股权，武汉城建、首创分别接盘。同日，融创还将昆明融创文旅城二期40%股权转让给珠海华发，转让价为14亿元，包括现金代价12亿元、债权2亿元。
不过，从近期央行一系列举措看，融资环境或将有进一步放松的可能。1月18日的新闻发布会上，央行提及整体货币政策将继续维持宽松，并提到房地产调控将强化因城施策、强化稳预期，有进一步放松可能性。
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